越南工業地市場概況
在越南設廠前必須先認識越南工業地的發展現況。越南政府在中美貿易戰持續延燒中,加緊與各國簽訂自貿協定(FTA),企圖吸引以歐美為目標市場之企業離開中國大陸至越南設廠;藉中美貿易戰、科技業板塊挪移之際,帶動產業轉型。
越南已生效之自由貿易協定FTA有13項之多,再加上目前已享有歐盟、日本、加拿大給予之GSP待遇,及美國2006年給予之永久正常貿易關係待遇(PNTR),已涵蓋全球各主要市場。
目前越南工業區可概略依位置與產業鍊區分,以下會分別介紹北越與南越的工業地所在位置與聚集產業:

北越工業地
在「越南製造2030計畫」邁向製造大國前進的口號下,為平衡南北經濟發展的差距,越南政府近年在重要投資項目中即將北越地區設定為「高科技科學園區」,將產業發展項目設定在電子業與高科技產業;北越較為嚴格的社會控制,勞資關係較為和諧,更為這些有意前來的科技廠提供穩定的人力資源。
北越工業區主要分佈省份
越南工業區在北越分佈於北江省、北寧省、海陽省、海防省、永福省、太原省等地,找越南工地地可以參考以下為北越著名的工業區:
- 河內市和樂高科技園區
- 北寧省越南新加坡工業區(VSIP)
- 北寧省桂武工業區
- 北寧省南山合領工業區
- 北寧省安風工業區
- 海防市 Deep C 工業區
- 海防市南亭武工業區
- 太原省工河2工業區
- 北江省光州工業區
北越工業區主要產業鍊
電子科技組裝廠、網通廠、汽車組裝廠、電鍍五金
北越工業地價格
在 2020 年底,依照省份面積每平方米約 50~150 美金,雖然北越工業區開發較晚,但由於各大廠集中在供應鏈相較完善的省份搶地,導致各省份工業地持續上漲,土地還是供不應求,要找到每平方米低 100 美金工業地,需要開始往交通距離較長之省份尋找。

南越工業地
台商 1989 年即進入越南南越設廠,以富美興前身 – 中央投資公司和慶豐集團最具指標意義,製造業見長的台商以傢具、紡織成衣、製鞋等勞力密集產業率先到位,推升越南製鞋業成為當今全球第 3 大出口國。
南越工業地主要分佈省份
越南工業區在南越主要分佈於平陽省、同奈省、隆安省、西寧省、平福省等地,找越南工業地可以參考以下南越著名的工業區:
- 平陽省新加坡工業區
- 平陽省神浪工業區
- 平陽省美福工業區
- 同奈省仁澤工業區
- 邊和市 AMATA 工業區
- 同奈省隆城工業區
- 隆安省幸福工業區
- 隆安省海山工業區
- 西寧省福東工業區
- 平福省明興工業區
南越工業地主要產業鍊
鞋業、紡織業、成衣廠、家俱廠、五金加工廠
南越工業地價格
在 2020 年底,依照省份面積每平方米約 60~200 美金,由於南越開發較早,有些省份出現工業地稀缺、價格高昂、招工困難等現象,尤其又以平陽省為主,每平方米幾乎都 100 美金起跳,二手轉售廠房通常不足 40 年,因為近年越南環保法規日趨嚴格,因此可做污染產業之工業區價格更是相對高昂。
越南工業地相關法規
- 外資只可設廠在政府規劃之工業區內
- 工業地持有以 50 年為限
- 如要做廠房出租,則公司營業項目需要有不動產租賃牌照
- 工業地無法直接買賣,須採股權轉讓方式,或是與工業區協調
投資越南工業地注意事項
- 工業區是否有照規定跟政府完稅,如未完稅則無法發放紅皮書,企業即無法向銀行貸款
- 工業區對於未來買賣如何規定、地上物產權之認定
- 地租支付期限與規定
- 污染產業可否申請執照,一定要與當地政府確認
- 二手廠房買賣,如做股權轉移一定要注意前一手公司稅務狀況
如何買賣或租賃越南工業地?
越南工業地買賣通常有二個管道:
- 可直接聯絡工業區管理處
- 找當地仲介介紹
工業地買賣流程
- 簽署意向(協議)書
- 15 天內付訂金 10%(土地總額)
- 簽署原則合約(意向書簽署後 30 天)
- 成立越南公司(45~90 天)
- 付第二次訂金,土地總額 20%(原則合約簽署後原則合約簽署後 15 天)
- 簽署土地租賃合約
- 付第一期款項,土地總額 30%(原則合約簽署後 120 天)
- 付第二期款項,土地總額 35%(原則合約簽署後 150 天)
- 通知取得紅皮書最後 5%(付完 95% 款項後 90 天)
工業地租賃主要以當地越南仲介資訊最為豐富,但一定要請法務問清楚相關產業限制,避免仲介為了成交避重就輕沒提到重點限制。以賽亞房屋是來自台灣的越南專業不動產房屋仲介,熟悉越南工業地廠房買賣交易,給考慮去越南設廠的投資者們最專業的服務!