越南工業地市場概況
在越南設廠前必須先認識越南工業地的發展現況。越南政府在中美貿易戰持續延燒中，加緊與各國簽訂自貿協定（FTA），企圖吸引以歐美為目標市場之企業離開中國大陸至越南設廠；藉中美貿易戰、科技業板塊挪移之際，帶動產業轉型。
越南已生效之自由貿易協定FTA有13項之多，再加上目前已享有歐盟、日本、加拿大給予之GSP待遇，及美國2006年給予之永久正常貿易關係待遇（PNTR），已涵蓋全球各主要市場。
目前越南工業區可概略依位置與產業鍊區分，以下會分別介紹北越與南越的工業地所在位置與聚集產業：
北越工業地
在「越南製造2030計畫」邁向製造大國前進的口號下，為平衡南北經濟發展的差距，越南政府近年在重要投資項目中即將北越地區設定為「高科技科學園區」，將產業發展項目設定在電子業與高科技產業；北越較為嚴格的社會控制，勞資關係較為和諧，更為這些有意前來的科技廠提供穩定的人力資源。
北越工業區主要分佈省份
越南工業區在北越分佈於北江省、北寧省、海陽省、海防省、永福省、太原省等地，找越南工地地可以參考以下為北越著名的工業區：
- 河內市和樂高科技園區
- 北寧省越南新加坡工業區（VSIP）
- 北寧省桂武工業區
- 北寧省南山合領工業區
- 北寧省安風工業區
- 海防市 Deep C 工業區
- 海防市南亭武工業區
- 太原省工河2工業區
- 北江省光州工業區
北越工業區主要產業鍊
電子科技組裝廠、網通廠、汽車組裝廠、電鍍五金
北越工業地價格
在 2020 年底，依照省份面積每平方米約 50~150 美金，雖然北越工業區開發較晚，但由於各大廠集中在供應鏈相較完善的省份搶地，導致各省份工業地持續上漲，土地還是供不應求，要找到每平方米低 100 美金工業地，需要開始往交通距離較長之省份尋找。
南越工業地
台商 1989 年即進入越南南越設廠，以富美興前身 – 中央投資公司和慶豐集團最具指標意義，製造業見長的台商以傢具、紡織成衣、製鞋等勞力密集產業率先到位，推升越南製鞋業成為當今全球第 3 大出口國。
南越工業地主要分佈省份
越南工業區在南越主要分佈於平陽省、同奈省、隆安省、西寧省、平福省等地，找越南工業地可以參考以下南越著名的工業區：
- 平陽省新加坡工業區
- 平陽省神浪工業區
- 平陽省美福工業區
- 同奈省仁澤工業區
- 邊和市 AMATA 工業區
- 同奈省隆城工業區
- 隆安省幸福工業區
- 隆安省海山工業區
- 西寧省福東工業區
- 平福省明興工業區
南越工業地主要產業鍊
鞋業、紡織業、成衣廠、家俱廠、五金加工廠
南越工業地價格
在 2020 年底，依照省份面積每平方米約 60~200 美金，由於南越開發較早，有些省份出現工業地稀缺、價格高昂、招工困難等現象，尤其又以平陽省為主，每平方米幾乎都 100 美金起跳，二手轉售廠房通常不足 40 年，因為近年越南環保法規日趨嚴格，因此可做污染產業之工業區價格更是相對高昂。
越南工業地相關法規
- 外資只可設廠在政府規劃之工業區內
- 工業地持有以 50 年為限
- 如要做廠房出租，則公司營業項目需要有不動產租賃牌照
- 工業地無法直接買賣，須採股權轉讓方式，或是與工業區協調
投資越南工業地注意事項
- 工業區是否有照規定跟政府完稅，如未完稅則無法發放紅皮書，企業即無法向銀行貸款
- 工業區對於未來買賣如何規定、地上物產權之認定
- 地租支付期限與規定
- 污染產業可否申請執照，一定要與當地政府確認
- 二手廠房買賣，如做股權轉移一定要注意前一手公司稅務狀況
如何買賣或租賃越南工業地？
越南工業地買賣通常有二個管道：
- 可直接聯絡工業區管理處
- 找當地仲介介紹
工業地買賣流程
- 簽署意向（協議）書
- 15 天內付訂金 10%（土地總額）
- 簽署原則合約（意向書簽署後 30 天）
- 成立越南公司（45～90 天）
- 付第二次訂金，土地總額 20%（原則合約簽署後原則合約簽署後 15 天）
- 簽署土地租賃合約
- 付第一期款項，土地總額 30%（原則合約簽署後 120 天）
- 付第二期款項，土地總額 35%（原則合約簽署後 150 天）
- 通知取得紅皮書最後 5％（付完 95％ 款項後 90 天）
工業地租賃主要以當地越南仲介資訊最為豐富，但一定要請法務問清楚相關產業限制，避免仲介為了成交避重就輕沒提到重點限制。以賽亞房屋是來自台灣的越南專業不動產房屋仲介，熟悉越南工業地廠房買賣交易，給考慮去越南設廠的投資者們最專業的服務！