【越南房價】2020年後疫情時代的越南房地產值得投資嗎?

【越南房價】2020年後疫情時代的越南房地產值得投資嗎?

疫情過後,越南房價並沒有見到下跌的跡象。

越南建設部發布第二季房地產與越南房價報告,與 2020 年第一季度相比,公寓、透天房、土地的交易量,第二季全國平均交易數量約為成長 130-140%,這部分是因為不動產企業在經過了社會隔離之後,針對市場狀態迅速反應並遵循了政府推出的房地產刺激政策。

截至 2020 年 7 月,越南旅遊度假區域已恢復營運,並通過促銷政策刺激越南國內旅遊需求,旅遊度假區的房地產企業開始加速恢復營運,在長時間的社會隔離之後,平均業績正在提高,達到約 30-40%。

具體而言,在 2020 年第二季,成功完成了 29,674 筆房地產交易。特別是在河內,有 1,354 筆成功交易(佔 2020 第一季度的 116%),在胡志明市有 3,958 筆成功交易(佔 2020 第一季度的 140.6%)。

越南房地產的交易量迅速增加,但據建設部稱,2020 年第二季完工和合格房屋的銷售數量有限,與上一季度和 2019 同期相比,全國許多地方的住房供應量趨於減少。

在 2020 第二季,建設部書面核准了 94 個項目,可以進行銷售,其中包含 19,543 套公寓,值得注意的是,在河內有 16 個項目,共 7,408 套房屋,比 2020 第一季度下降 21.3%。胡志明市有 8 個項目,共有 3,958 套房屋,比 2020 第一季度下降 40%,比 2019 年第二季度下降 5.8%。

關於越南房價,根據越南建設部的數據,與 2019 年底相比,市場上的房價不會下降而仍會緩慢上升。

河內與胡志明房價現況

河內的公寓價格與 2020 第一季度相比上升了 0.16%(其中高端公寓的價格下降了 0.27%,中端公寓的價格上升了約 0.51%,越南剛性需求的房屋價格上漲約 0.77%)。透天房的價格比 2020 第一季上漲了約 0.01%;

胡志明市的公寓價格與 2020 第一季度相比上漲了 0.25%(其中高端公寓的價格上漲了 0.04%,中端公寓的價格上漲了 0.64%。 剛性需求的公寓增加了約 0.94%)。與 2020 第一季度相比,透天房的價格上漲了約 0.15%。

越南建設部表示,對於河內與胡志明市房屋出租價格的部分,公寓、聯排別墅和透天房類型都面臨困難。在兩個城市的許多地區,公寓、聯排別墅和私人房屋的租金持續下降,在河內,排屋和私人房屋的租金下降了 2-7%,胡志明與上一季度相比下降了 5-16%

建設部評估說,儘管整體市場有面臨困難,但越南房地產市場仍然有許多恢復和發展的機會,這反映在越南房地產基礎需求等因素,例如中產住房、商業場所、工業園區、度假區房地等等。

越南房價歷史走勢

房價成長期(2005-2009年)

從 2005 年開始,越南房地產價格開始上漲,住房貸款的刺激促使越南房地產市場逐漸升溫。

截至 2012 年,胡志明市高端公寓的價格已漲至每平方米 4,000-5,000 美元,中端價格也達到了每平方米 2,000-3,000 美元,甚至更低端房地產價格也達到了 1,000-2,000 美元。這個水平已經遠遠超過了當地工人階級的購買力。

調整期(2010-2013年)

隨著越南住房價格的持續上漲,政府也意識到了房地產泡沫的潛在風險,並開始減少信貸規模來控制房地產交易。從 2009 年 1 月 1 日起,對房地產轉售所得徵收的稅款將從 10% 直接提高到 25%。房地產市場交易量受到抑制,成為房地產市場爆炸的轉折點。

真正的房地產泡沫在 2011 年左右破滅。首當其衝的是胡志明市,在前一時期增長最快,其次是河內。這項調整的總價格下降了約 30%。以胡志明市為例,房地產價格已降至每平方米 1,500-2,500 美元。大量流入房地產的貸款未能按期償還,從而導致大量壞賬。

快速發展時期(2014年至今)

2014 年以後,隨著 VAMC 的成立,政府逐步開始對銀行體系進行一系列的重組和改革,市場開始消化房地產泡沫引起的連鎖效應,整個房地產行業開始逐漸擺脫低谷。

2015 年,為了挽救不景氣的房地產市場,越南政府修訂了《住房法》,放寬了外國人在越南購房的條件,此後越南房地產逐漸加速發展,尤其是 2017~2019 年,許多熱門建案甚至要排隊抽籤才能取得房產購買權,越南房價在胡志明部分建案甚至漲幅達到接近 100%。

例如:Vinhome Central Park、Esteall Height 等知名建案,而河內房價在 2019 年是最強勢的,因價格遠低於胡志明,平均每平方米單價約 1,800~2,000 美元,加上捷運通車等議題迎來大量外資購買而提升,河內房價因各種國家級建設與捷運通車後勢看漲。

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