越南房地產風險與投資注意事項,越南買房避免當冤大頭!

越南房地產風險與投資注意事項,越南買房避免當冤大頭!

2020年是越南房地產法規開放給外國人投資買賣房地產的第五年。越南及胡志明市房價逐漸走高,且租金報酬率也非常亮眼,帶動了許多國外資金投入越南房地產。

但在人生地不熟的情況下,你知道投資越南房地產風險有哪些嗎?以下就帶您來認識投資越南房地產的相關資訊!

越南房地產市場概況(2020年)

越南第一季的經濟成長是在 3.82%,相較於東南亞其他國家越南算是經濟表現最優異的,越南也被經濟學人評比為在全球疫情底下經濟發展前 12 強的經濟體,根據亞洲發展銀行的一個數據,越南在 2020 年底經濟成長率會來到 4.8%,雖然不比前幾年的 7%,但是今年會到 4.8%,相較起來越南還是非常有潛力的!

渣打銀行針對印太地區的研究報告顯示,越南人均所得在 2030 年的時候會是現在的 4 倍,越南房地產從 2019 年建案審核流程被延遲,造成市場上新項目的開案量急遽減少,但是同時間外資仍持續流入,因此買家大部分都是看二手房,也因此越南房地產在 2019 年下旬的時候,房地產二手市場蓬勃發展,整體價格都持續上揚中。

到 2020 年的第一季,因為遭遇到疫情的關係,整體不動產的關注程度是大幅下降的, 但因為外資在疫情之前已持續流入,所以一直都有穩定的需求,整體市場的銷售賣價反而上升了 1 個百分點,越南不動產在遭遇疫情影響,實際房價並沒有下跌太多,所以在未來疫情結束時,是可以繼續期待越南房地產的發展!

越南房地產投資注意事項

1. 外國人名額與越南人名額價差

在越南買房,其實有許多項目外國人以及越南人買價都有價差。

買房的價差有兩種,第一種就是開發商在銷售一手房的時候,針對外國人以及越南人銷售價格有所差異,差異小則可能是5%到10%,多則可能是10%到20%。

第二種價差是,新成屋以及市場行情的價差,一個項目在開盤的時候,從剛開盤到尾盤會有好幾期,在尾盤的時候,通常是金額最高的一期,每一期價差可達到約8~10%

2. 購買需額外加價

買房需額外加價,主要會有兩種狀況:

第一,房地產項目真的很熱門,所以要買到這個房地產項目就要加價。

第二,仲介代理商的加價,仲介跟開發商拿貨,需要一定的成本。

3. 建商提供折扣

在某些建案,建商為了促銷,就會提供折扣,可能會給到 5~10%,但在計算折扣金額時,必須以稅前金額來計算,才會最精準。

4. 有無房產證

在越南房地產市場中,不是所有的單位外國人都可以拿到房產證,因此購買時要特別跟仲介確認,購買單位是不是簽所謂的買賣合同,以及未來是否可以拿到房產證。

越南房地產胡志明河景

投資越南房地產潛在風險分析

投資越南房地產報酬高,同時也代表需要承受一定的風險,基本上會有以下幾點購買越南房地產要注意的事項:

一、越南政策法規的變動風險

越南政策與法規的變動風險

隨著 2009 年前越南房價不斷地走高,政府為此更動政策,對轉售房產收益的徵稅從 10% 提高到了 25%。大幅度的加稅讓投資人卻步,不久,2011 年前後就使得房市的泡沫崩盤。

雖然在 2015 年對住房法的修改又重新對外國人伸出友善的手,但還是不排除類似情況再度發生的可能性。

在越南,外國人投資房地產有幾種產品可以投資,包含公寓與連排別墅,但是這之中還會有一種特殊產品叫做 Officetel 以及 Condotel

而上述的這兩種產品,到目前為止法律上是沒有一個法源可以保障外國人的權益的,如果您今天購買的是所謂的商住兩用或者 Condotel 含有包租服務的,那所簽的合約可能會是租賃合約,並非買賣合約,實際上是沒有所有權的,因此在越南,我們會建議外國人投資買賣公寓會相對安全。

如何避免越南政策法規變動?

挑選非常懂得越南當地法規的房地產仲介商,由於對於法規的了解,他們對於政策的敏銳度比別人來的高,至少能降低政策法規變得不利前的可能性。

二、越南市場泡沫化的可能性

越南市場泡沫化風險

觀察人民的樓價負擔能力就可以意識到市場泡沫的可能性。2017 年時,胡志明市人民的平均月收入落在 600 美元/每月,但當地中位數的房價大約 13 萬美元左右,因此胡志明市的樓價入息比率(中位數的樓價除以各個家庭的全年入息)約落在 9 左右。不過這並不足以斷定會造成房地產泡沫。

如何避免越南房地產泡沫化風險?

除了平常的資訊蒐集之外,選擇一個值得相信的越南在地房地產仲介,藉由他們在地化的特性得到越南的第一手消息,幫助自己做出最迅速以及準確的判斷。

三、越南房地產包租的假象

假設行情是 3000/平米 包租 6%*3年 = 18%,有些無良開發商則會賣 3000*1.2 = 3600/平米,其實已經把包租金反應給客戶。

若三年後的房價上漲 20% 以上,那也只是回到市場行情價,消費者根本沒有賺。

越南購買房地產如何避免價格包租金?

選擇建案與建商時一定要貨比三家,依據地點、交通等面向了解各個建案的行情,別讓自己吃了大虧。

四、海外投資越南仲介可靠度

藉由海外仲介投資房地產,但是否該公司有在地化成為越南當地公司?如果沒有,售後服務誰做?售後服務包含哪些?

銷售業務若沒有在當地生活過,藉著書面資料並沒有親身了解情形,是否業務本身就容易被誤導?

如何找到可靠的越南房地產仲介?

在選擇越南房地產仲介時,一定要瞭解房仲的背景,建議更深入的了解各家越南房地產仲介提供的服務,以及其獨特賣點是否滿足您的需求。

越南房地產

越南房地產投資如何避免以上風險?

如果你想投資越南房地產,又想避開越南房地產投資風險,建議可以找專業的越南不動產房屋仲介,如越南當地台灣房仲團隊以賽亞房屋,能提供你實用的建議。

不論你是哪一種投資者,以賽亞都能了解你的需求,站在你的角度提供分析並建議最適合的投資組合。不會針對單一建案或是單一地點推銷,而是放眼整個胡志明市。

專業越南房地產仲介的服務項目

為了降低投資越南房地產的可能風險,您可以仰賴專業的越南房屋仲介團隊,如以賽亞房屋提供從協助看房到買房,以及完整物業管理服務,讓您未來在越南的房地產投資效益最大化!

以下為以賽亞越南不動產房屋仲介的服務項目:

免費租屋委託服務:刊登廣告、帶客看屋、租屋諮詢、簽約事項。

專業物業管理服務:房客管理、財產管理、清潔打掃、大樓協調、敦親睦鄰。

詳細房東帳務服務:代收租金、代付雜支、電費計收、逾期催收、退租點交、定期對帳。

實在環境檢修服務:房屋設備及其附屬設施檢查事項、修繕價格通報及維修、代購家具家電設備。

在了解越南房地產投資風險後,相信你對於越南房屋仲介所需要提供的服務已有一定概念。建議您親自與房仲業者接洽,才能判斷出何者最能幫助您避開越南房地產投資風險。

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