2021年是越南房地產法規開放給外國人投資買賣房地產的第六年。越南及胡志明市房價逐漸走高，且租金報酬率也非常亮眼，帶動了許多國外資金投入越南房地產。
但在人生地不熟的情況下，你知道投資越南房地產風險有哪些嗎？以下就帶您來認識投資越南房地產的相關資訊！
越南房地產市場概況(2020年)
據台北駐胡志明市辦事處提供的資料，越南中央經濟管理研究所（Central Institute for Economic Management）副所長Trần Kim Chung預測，如果到2020年底，越南國內經濟情勢能夠恢復到COVID-19大流行之前的水平，則越南房地產市場在第4季度以及2021年農曆新年之前，可望有所增長。
在越南國內房地產市場上，外籍人士的住房需求一直呈現穩定增長。第一太平戴維斯越南（Savills Vietnam）的銷售經理Nguyễn Đức Thêm如此認為。尤其當前外國人對越南房地產的需求主要集中在大城市，例如河內與胡志明市等大都會。最近，許多新建案在一推出的第一階段銷售，外國人的配額就馬上售罄。不僅如此，近來外籍人士也把目標轉向如峴港、芽莊、或廣寧等省市，並且外籍投資人的類型也不斷擴資。
仲量聯行（JLL）越南分行市場總監Trang Bùi認為，由於中產階級的興起，住房需求呈現穩定成長態勢，預計越南住房市場將保持穩定增長。與大多數客戶的財務能力相當的「中檔」住房產品將長期引領市場。有真正需求的投資能力和客戶，主要鎖定之目標在成品屋市場。
胡志明市城市房地產協會（HoREA）主席Lê Hoàng Châu則表示，未來幾年，國內市場對可負擔公寓的需求仍然很高，而目前該領域的供應有限。
因此，要在國內房地產市場上實現永續發展，需要在平價及中階等「可負擔公寓」領域進行更多投資。此類房地產商品吸引眾多潛在客戶與投資人，尤其是大城市地區的中階收入民眾與勞動階層。中階「可負擔公寓」也有很高的流動性。
越南房地產投資注意事項
1. 有無房產證，合約是買賣合約(SPA) 或是 長期租賃合約(LTL)
越南市場中，有許多銷售給外國人的公寓單位，是買方跟建商簽50年長期租賃合約(LTL)，此長期租約無法拿到房產證，未來是以轉售此租賃合約給外國人為主，或是直接賣給本地越南人，許多仲介聲稱只要找有實力的建商，也能投資此類單位，需要注意的風險就是物件的流通性與建商的財務穩定性
還有另一種就是建商超賣，一開始聲稱是外國人名額，但是一直無法簽訂買賣合約(SPA)，而後買家付費到一定成數時，才通知買家此單位無法簽訂SPA合約，也就是無法擁有房產證
2. 額外加價
越南買房需要加價的情況有兩種：
第一種是在某些地點較好的熱門建案，因為外國房源供不應求，甚至需要抽籤的情況，如果沒抽到購買權，抽完籤的當下就需要加價跟其他買家購買紅單，也就是台灣俗稱的轉紅單。
第二種是有大型一級代理商直接包下所有外國名額房源，並且加上更多的利潤再放貨到市場上來賣。
3. 房屋總價折扣
依據建案的各項優缺點，以及建商操作模式，建商會提供不同形式的折扣方案，例如一次付清可以折多少%數，或是在某個期限內購買可以得到多少折扣
4. 越南本地與外國名額價差
因為越南開發商知道外國人購買力更強，加上外國名額的限制，導致許多建案供過於求的現象更為明顯，因此大部分建商為了獲取更多的利潤，都會把外國名額的房源總價提高約5~10%，因此在第一手買家購買時，總價就已經高於本地人購買價，如果建案地點話題性好，此價差就會隨著炒作越來越大，例如胡志明市的Vinhome Central Park，越南與外國名額價差可能會來到10~30%
投資越南房地產潛在風險分析
投資越南房地產報酬高，同時也代表需要承受一定的風險，基本上會有以下幾點購買越南房地產要注意的事項：
一、越南政策法規的變動風險
越南政策與法規的變動風險
隨著 2009 年前越南房價不斷地走高，政府為此更動政策，對轉售房產收益的徵稅從 10% 提高到了 25%。大幅度的加稅讓投資人卻步，不久，2011 年前後就使得房市的泡沫崩盤。
雖然在 2015 年對住房法的修改又重新對外國人伸出友善的手，但還是不排除類似情況再度發生的可能性。
在越南，外國人投資房地產有幾種產品可以投資，包含公寓與連排別墅，但是這之中還會有一種特殊產品叫做 Officetel 以及 Condotel
而上述的這兩種產品，到目前為止法律上是沒有一個法源可以保障外國人的權益的，如果您今天購買的是所謂的商住兩用或者 Condotel 含有包租服務的，那所簽的合約可能會是租賃合約，並非買賣合約，實際上是沒有所有權的，因此在越南，我們會建議外國人投資買賣公寓會相對安全。
如何避免越南政策法規變動？
挑選非常懂得越南當地法規的房地產仲介商，由於對於法規的了解，他們對於政策的敏銳度比別人來的高，至少能降低政策法規變得不利前的可能性。
二、越南市場泡沫化的可能性
越南市場泡沫化風險
觀察人民的樓價負擔能力就可以意識到市場泡沫的可能性。2017 年時，胡志明市人民的平均月收入落在 600 美元/每月，但當地中位數的房價大約 13 萬美元左右，因此胡志明市的樓價入息比率（中位數的樓價除以各個家庭的全年入息）約落在 9 左右。不過這並不足以斷定會造成房地產泡沫。
如何避免越南房地產泡沫化風險？
除了平常的資訊蒐集之外，選擇一個值得相信的越南在地房地產仲介，藉由他們在地化的特性得到越南的第一手消息，幫助自己做出最迅速以及準確的判斷。
三、越南房地產包租的假象
假設行情是 3000/平米 包租 6%*3年 = 18%，有些無良開發商則會賣 3000*1.2 = 3600/平米，其實已經把包租金反應給客戶。
若三年後的房價上漲 20% 以上，那也只是回到市場行情價，消費者根本沒有賺。
越南購買房地產如何避免價格包租金？
選擇建案與建商時一定要貨比三家，依據地點、交通等面向了解各個建案的行情，別讓自己吃了大虧。
四、海外投資越南仲介可靠度
藉由海外仲介投資房地產，但是否該公司有在地化成為越南當地公司？如果沒有，售後服務誰做？售後服務包含哪些？
銷售業務若沒有在當地生活過，藉著書面資料並沒有親身了解情形，是否業務本身就容易被誤導？
如何找到可靠的越南房地產仲介？
在選擇越南房地產仲介時，一定要瞭解房仲的背景，建議更深入的了解各家越南房地產仲介提供的服務，以及其獨特賣點是否滿足您的需求。
越南房地產投資如何避免以上風險？
如果你想投資越南房地產，又想避開越南房地產投資風險，建議可以找專業的越南不動產房屋仲介，如越南當地台灣房仲團隊以賽亞房屋，能提供你實用的建議。
不論你是哪一種投資者，以賽亞都能了解你的需求，站在你的角度提供分析並建議最適合的投資組合。不會針對單一建案或是單一地點推銷，而是放眼整個胡志明市。
專業越南房地產仲介的服務項目
為了降低投資越南房地產的可能風險，您可以仰賴專業的越南房屋仲介團隊，如以賽亞房屋提供從協助看房到買房，以及完整物業管理服務，讓您未來在越南的房地產投資效益最大化！
以下為以賽亞越南不動產房屋仲介的服務項目：
免費租屋委託服務：刊登廣告、帶客看屋、租屋諮詢、簽約事項。
專業物業管理服務：房客管理、財產管理、清潔打掃、大樓協調、敦親睦鄰。
詳細房東帳務服務：代收租金、代付雜支、電費計收、逾期催收、退租點交、定期對帳。
實在環境檢修服務：房屋設備及其附屬設施檢查事項、修繕價格通報及維修、代購家具家電設備。
在了解越南房地產投資風險後，相信你對於越南房屋仲介所需要提供的服務已有一定概念。建議您親自與房仲業者接洽，才能判斷出何者最能幫助您避開越南房地產投資風險。
